颁布《广东省木材运输监督检查办法》的通知

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　　《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日正式施行，该法在我国首次确立预告登记制度亦成为不容忽视的亮点。这一制度的确立无论是在维护当事人的权利还是在保障不动产交易安全方面，都具有里程碑式的意义，是我国法治发展的一项进步与突破。

　　一、不动产预告登记制度的概述及其意义

　　不动产预告登记制度发源于早期普鲁士法规定的异议登记，而这种制度的正式确立，是从1896年的德国民法典开始的，以后相继为瑞士的民法典、日本的不动产登记法所借鉴，成为不动产登记制度中的重要组成部分。我国2007年制定的《物权法》确立了不动产预告登记制度，该法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。随着我国市场经济的快速发展，“一物二卖”甚至“数卖”所产生的纠纷不断增多，在房屋买卖中表现尤为明显。预告登记制度的创设具有保全预告登记权利人物权变动的目的，它对于维护不动产交易秩序、保护不动产交易安全、促使当事人遵守诚实信用原则、平衡不动产物权变动中各方当事人的利益具有重大意义。

　　二、不动产预告登记制度的法律性质

　　不动产预告登记的性质，在我国主要有三种观点：

　　第一、债权担保说。这一观点认为不动产预告登记还不是物权登记，而只是以保全不动产物权变动为目的的具有物权效力的法律手段。其不是独立的权利，仅仅是赋予债权请求权得以对抗以后可能发生的物权变动第三人的一种特别手段；

　　第二、准物权说。这一观点认为预告登记使得纳入登记的请求权具有物权的排他性，因此是一种介于债权与物权之间的权利，兼具债权和物权的性质，故是一种准物权；

　　第三、债权物权化说。这一观点认为预告登记的本质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对可能发生的与该请求权内容相冲突的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，所以已经是一种实在的物权。

　　笔者赞同第二种观点。事实上，不动产预告登记制度既具有物权性质又具有债权性质，是法律特别规定的使债权物权化，以达到保护债权请求权目的的一项制度，是连接债权与物权的“过渡性桥梁”，具有准物权的性质。买受人拥有了请求未来一定时期发生物权的权利，通过履行预告登记的手续，其他人便不再拥有该项权利，从而由“对人权”转化为“对世权”所以预告登记具有准物权的性质。

　　三、不动产预告登记的效力

　　（一）保全权利的效力。我国《物权法》第二十条第一款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记制度创设的目的就在于此，保障买受人预期物权的实现。如果将这种请求权依预告登记的方式进行登记后，不动产的所有人违背预告登记所为的变更及处分不动产的行为就会无效，预告登记的目的就会实现。在预告登记制度中，较之其他效力，保全效力是最具价值的效力。不动产交易双方在不动产交易合同成立后至不动产变更登记期间，原所有人不得处分不动产，否则处分行为无效。我国采绝对无效主义，即在预告登记后，在妨害预告登记请求权的范围内，所有人的处分行为一律无效；另一方面，登记权利人可以此预告登记对抗任何第三人的请求权。

　　（二）顺位保全的效力。顺位保全是指当预告登记推进到本登记时，不动产物权的顺位以预告登记的日期来确定，非依本登记的日期确定。为了预防未来可能发生的同一物上多项物权并存、竞合的矛盾，通过预告登记，可以将各项权利按照时间的先后顺序予以排列，并按照该顺序为每个物权确定一个实现的顺序。预告登记毕竟是暂时性的，或转为本权利，或丧失效力。当其能够成功地转为本登记的时候，其所具有的顺位自然应当转归为本登记顺位，这样才能更有效地保护债权人的合法权益。

　　（三）破产保护的效力。破产保护是指当不动产所有人进入破产程序时，相应的预告登记不动产并不列入破产财产，这是由于对该项请求权进行了登记公示，而使其具有物权的优先受偿权，是预告登记的请求权得以实现的保障。由此可见，不动产预告登记破产保护的效力，类似于担保物权的效力，是一种优先于债权的准物权。

　　（四）预警效力。预警效力是针对第三人而言的，预告登记具有准物权的性质，第三人必须受到预告登记的约束，不得实施有害于预告登记的行为。对第三人的预先警告的提示，即通过预告登记可以告知第三人，该不动产上已经设立有排他性的权利，任何从事与之相冲突的物权变动行为将会被确定为无效。

　　四、完善我国不动产预告登记制度的建议

　　我国《物权法》吸收了其他国家的立法成果，创设了不动产物权预告登记制度，虽然该项制度是我国物权立法方面的一项创新，但在实践中不难发现我国《物权法》确立的不动产预告登记制度还存在着某些缺陷。

　　第一、信息披露制度不健全。由于我国的信息公开机制建设严重滞后，所以在进行不动产交易前，买受人或第三人很难查阅相关不动产预告的权属登记状况，因而导致买受人在对要购买的不动产权属状况不了解的情况下与出卖人交易。这种情况下容易使出卖人规避法律，从而损害买受人或者第三人的利益。所以应实行不动产登记信息的完全公开，完善不动产预告登记公示制度，维护市场交易秩序，保护买受人合法权益。

　　第二、不动产预告登记制度适用范围狭窄。我国《物权法》将不动产物权预告登记的范围限定为房屋和其他不动产物权的买卖，而且发生债权请求权的原因也仅限为合同。虽然预告登记制度的主要功能在于杜绝对不动产的多头买卖，特别是房屋买卖中的一物二卖。但这种对预告登记范围的限制无疑消减了预告登记制度维护交易安全的本来价值。笔者认为在适用范围、登记对象、请求权的原因三个方面都须扩大，不动产物权的取得、转移、消灭、限制等方面也可纳入适用范围，并可考虑不动产的设定抵押、地上权的设定都属于物权变动范畴。预告登记对于交易安全的保护，在很大程度上取决于预告登记适用范围具有的广泛性。所以，除了由合同可以启动预告登记外，也可以因不当得利、无因管理等启动预告登记，还可以根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定启动，对于这些以非协议约定对物权的变更方式，也应给予适用预告登记的足够空间。

　　第三、申请预告登记方式不足。物权法规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。这是在私权自治的范畴内对当事人意思自治的一种尊重，是值得肯定的。然而如果预告登记的方式只能在双方有“约定”才能到登记机构申请不动产买卖的预告登记，如果没有“约定”好，则不能进行预告登记。这就不利于保护买受人的利益。在房地产买卖情形下，不动产所有者即开发商常常处于卖方的强势地位，若其故意不同意预告登记，那么预告登记就无法进行，买受人的利益就无法得到保护，预告登记的设立就无法达到预期的目的。笔者建议，我国应当采取法律强制与当事人自愿申请相结合的原则，这样就有利于对登记权利人利益的保护。

　　第四、立法不统一，预告登记机关多。我国《物权法》并未对不动产预告登记机关作出明确规定，但建设部《房屋登记办法》中规定，对房屋所有权及其他相关权利进行预告登记的机关为房屋所在地的房屋登记机构；国土资源部颁布的《土地登记办法》规定，受理对土地转让申请预告登记的部门为国土资源行政主管部门；对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产，担保法又将其不动产登记机关按照不同的管理体制分列了五个部门之多。此外，还有司法解释和地方性法规以及各种通知、决定、批复的有关规定。这种登记机关的不统一，在实践上容易造成适用上的混乱，导致交易方不知去哪里查阅不动产权属状况，加重了当事人不合理的负担，也有违市场经济的秩序要求。因此，有必要建立统一的不动产预告登记机构，避免多头登记多头负责的局面，这样既能保障当事人的合法权益，又不影响国家机关正常的工作，提高国家机关的办事质量和办事效率。

　　总之，《物权法》确立的不动产预告登记制度，已在特定债权与物权之间架起了一座桥梁，债权经过预告登记后具有了物权保全的效力，使得以不动产买卖为目的的债权能够顺利推进为物权。这必然会促进我国不动产物权交易的有序化，有效保护债权人的利益，从而实现社会的公平和效益。因此，在实践中不断完善预告登记制度，对发挥其自身的作用，达到预期的立法目的有重大的现实意义。

　　（作者单位：陕西省南郑县人民法院）
江苏省无锡市人大常委会


无锡市外送快餐卫生管理规定


第一条　为了加强对外送快餐的卫生监督管理，保障消费者身体健康，根据《中华人民共和国食品卫生法》、《江苏省食品卫生条例》等法律法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条　本规定所称的外送快餐，是指集中加工烹饪并根据消费者的订购要求，以盒装、桶装等方式外送销售的主食和菜肴。
第三条　市、不设区的市、区卫生行政部门按照各自权限主管本辖区内外送快餐的卫生监督管理工作。
其他有关行政部门应当在各自职责范围内做好外送快餐的监督管理工作。
第四条　凡从事外送快餐生产经营活动的，必须取得经营范围包括外送快餐制售的卫生许可证。
第五条　外送快餐生产经营实行卫生责任告知与承诺制度。
卫生行政部门应当在外送快餐生产经营者申请领取卫生许可证时，以书面形式告知其在生产经营活动中必须遵守的相关法律法规；外送快餐生产经营者应当对其所供外送快餐的卫生安全向卫生行政部门作出书面承诺。
第六条　鼓励外送快餐生产经营者积极拓展外送快餐市场，实现生产经营的规模化、产业化，保证外送快餐的产品质量和卫生安全。
第七条　外送快餐生产经营者应当建立健全食品卫生管理制度，配备食品卫生管理员。
外送快餐生产经营者应当做好从业人员的食品卫生知识培训工作。
外送快餐从业人员必须取得健康证明后方可上岗。
第八条　外送快餐生产经营场所必须距离非水冲式厕所、垃圾场（堆）、污水池等污染源二十五米以上，周围环境状况符合有关卫生要求。
第九条　外送快餐生产加工场所面积应当与每餐次加工份数相适应。以传统烹饪工艺为主生产加工外送快餐的，其生产加工场所面积与每餐次加工份数的比例应当符合下列要求：
（一）不满一百五十平方米的，每平方米不超过二点五份；
（二）一百五十平方米以上不满四百平方米的，每平方米不超过三份；
（三）四百平方米以上不满一千平方米的，每平方米不超过三点五份；
（四）一千平方米以上的，每平方米不超过五份。
兼营外送快餐的，必须具有符合有关卫生标准和要求的外送快餐生产加工专用场所。
第十条　外送快餐生产加工场所及其设备设施应当符合下列卫生要求：
（一）有与供应方式、品种、数量相适应的粗加工、切配、烹饪、分装、快餐贮存、餐具和食品容器清洗消毒以及主副食原料、杂物存放等场所，场所的设计布局符合生进熟出的单一流向要求；
（二）荤食品与蔬菜的粗加工场所分间或者分区布局；
（三）快餐分装间、贮存间必须配有降温设施、温度计、清洗消毒水池和空气消毒设施，室内温度不得高于摄氏二十五度；
（四）有与供应方式、品种、数量相适应的食品用工具、设备和设施；
（五）用于生熟食品的工具、容器有明显区分标志，做到分区存放、分开使用、用后洗净、保持清洁；
（六）肉类、水产品、蔬菜的清洗水池分设专用，并配有专用货架、操作台
（七）餐具和食品容器清洗消毒间的水池不少于三只，配有与餐具、容器数量和大小相适应的消毒设施，有专用密闭餐具保洁柜和食品容器保洁柜或者货架。
第十一条　外送快餐生产经营者采购原料、半成品和食用农产品时应当符合下列要求：
（一）向持有卫生许可证的食品生产经营单位和依法设置的食用农产品交易市场采购；
（二）不得采购法律法规规定禁止生产经营的食品；
（三）按有关规定索取发票等购货凭证，向食品生产单位、批发市场等批量采购食品的，还应索取检验检疫合格证明等。
第十二条　外送快餐生产加工过程应当符合下列要求：
（一）生熟分开，防止交叉污染；
（二）当餐加工，当餐供应，烧熟煮透，中心温度不低于摄氏七十度；
（三）烹饪后至食用前需要存放二小时以上的，在高于摄氏六十度或者低于摄氏十度的条件下存放；
（四）做好每餐次食品的留样工作，每个品种留样量不少于一百克，并冷藏四十八小时。
第十三条　供应外送快餐时不得配售凉菜、改刀熟食
、色拉、生食水产品和法律法规禁止生产经营的其他食品。
超过保质期限或者不符合卫生标准和要求的外送快餐必须销毁。
第十四条　盛装外送快餐的容器、包装材料和食品用工具必须符合卫生标准和相关要求。
禁止重复使用一次性使用的外送快餐容器、包装材料和食品用工具。
第十五条　采用二次高温杀菌工艺方式生产的外送快餐必须在其最小外包装的显著位置标出品名、生产单位及地址、生产日期及时间、保质期限、保存条件和食用方法等，不得含有虚假内容。
第十六条　运输外送快餐应当使用封闭式专用车辆或者容器。
车辆或者容器应当在每次运输前清洗消毒，保持清洁，符合有关卫生要求。
在运输装卸外送快餐过程中，应当采取有效措施，防止污染。
第十七条　生产经营外送快餐的人员必须穿戴洁净的工作衣帽，手必须洗净、消毒；分装外送快餐应当戴口罩。
外送快餐生产经营者应当每天对从业人员的健康状况和个人卫生情况等进行检查。
有发热、咳嗽、腹泻、皮肤伤口或感染、咽部炎症等有碍食品卫生病症的，不得从事外送快餐的生产经营，待排除有碍食品卫生的病症或者治愈后，方可上岗。
第十八条　外送快餐生产经营者应当对其生产加工的外送快餐及其食品用工具、容器的卫生状况进行检查和检验，并做好记录。
第十九条　外送快餐生产经营者应当建立每日生产销售情况等信息台账，并保存三个月备查。
第二十条　机关、企事业单位、重大活动承办方等用餐单位订购外送快餐时应当遵守下列规定：
（一）向取得经营范围包括外送快餐制售卫生许可证的生产经营者订购；
（二）与外送快餐生产经营者签订供餐合同；
（三）建立主管领导负责制，配备食品卫生管理员，建立食品卫生管理制度；
（四）制定食物中毒和食源性疾患等突发公共卫生事件应急处理预案，建立相关应急处理机制；
（五）订购以桶装方式供应的外送快餐，其分装场所、设备设施必须符合卫生标准和要求；
（六）不得安排有有碍食品卫生病症的人员从事外送快餐的分装、发放，常年从事分装、发放的人员必须每年进行健康检查，并取得健康证明；
（七）餐用废弃物应当妥善处置，不得影响公共环境卫生；
（八）发生食物中毒或者疑似食物中毒事故后，按照规定及时向所在地卫生行政部门报告，并配合有关部门进行调查处理。
学校订购外送快餐还应当符合国家有关学校食堂与学生集体用餐卫生管理的规定。
第二十一条　用餐单位员工发现本单位向未取得经营范围包括外送快餐制售卫生许可证的生产经营者订购外送快餐的，有权向卫生行政部门举报。
第二十二条　卫生行政部门应当定期向社会公布取得经营范围包括外送快餐制售卫生许可证的生产经营者的基本情况和监督检查相关信息。
第二十三条　违反本规定，未取得经营范围包括外送快餐制售的卫生许可证从事外送快餐生产经营活动的，予以取缔，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款；没有违法所得的，处以五百元以上三万元以下的罚款。
第二十四条　违反本规定，有下列情形之一的，责令改正，给予警告，可以并处一千元以上五千元以下的罚款；拒不改正或者有其他严重情节的，依法吊销卫生许可证：
（一）外送快餐生产加工场所面积与每餐次最大加工份数不相适应的；
（二）不具有符合有关卫生标准和要求的外送快餐生产加工专用场所的；
（三）外送快餐生产加工场所及其设备设施不符合卫生要求的；
（四）外送快餐的原料、半成品和食用农产品采购不符合要求的；
（五）外送快餐生产加工过程不符合要求的；
（六）不使用封闭式专用车辆或者容器运输外送快餐的。
第二十五条　违反本规定，配售凉菜、改刀熟食、色拉和生食水产品的，责令停止生产经营，销毁该食品，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款；没有违法所得的，处以一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，依法吊销卫生许可证。
第二十六条　违反本规定，采用二次高温杀菌工艺方式生产的外送快餐未在其最小外包装的显著位置标明或者虚假标注品名、生产单位及地址、生产日期及时间、保质期限、保存条件和食用方法等规定事项的，责令改正，可以并处五百元以上一万元以下的罚款。
第二十七条　用餐单位违反本规定，有下列情形之一的，责令改正，可以处以五百元以上一千元以下的罚款：
（一）向未取得经营范围包括外送快餐制售卫生许可证的生产经营者订购外送快餐的；
（二）常年从事分装、发放外送快餐的人员未取得健康证明的；
（三）发生食物中毒或者疑似食物中毒事件后未按照规定履行报告职责，隐瞒、缓报、谎报，或者不配合有关部门调查处理的。
第二十八条　本规定确定的行政处罚由市、不设区的市、区卫生行政部门决定。
违反本规定，有关法律法规有处罚规定的，从其规定。
第二十九条　
本规定自２００６年３月１日起施行。