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农村集体建设用地使用权流转问题初探
彭鑫

对于农村集体建设用地，目前按照土地管理法的规定，主要有三类：一是兴办乡镇企业用地；二是农村建设住宅用地；三是乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地。在法学界，对于农村集体建设用地使用权能否也像国有土地使用权一样进行流转，能否像国有土地使用权一样建立一级市场——由农村集体土地所有权人直接以“划拨、出让、租赁”的方式给使用人；或建立二级市场——由农村集体土地所使用人以一级市场获得土地使用权再行“转让、转租”给其他使用人；或用于抵押、入股、联营（笔者统称之为农村集体建设用地使用权流转）是一个是一个颇存争议、仁者见仁、智者见智问题。本文就是对上述问题进行一下初步的探讨。
一、农村集体建设用地使用权流转的法律空间。
在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，是对法律规定的断章取义。
对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。对于农村集体建设用地使用权能够用于流转,包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。
我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。
而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续”； 《决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”； 《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《土地管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年5月1日实施）第四十三条“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权”等等规定，对我国农村集体土地建设用地使用权流转都进行了明确的规定，就是农民集体土地建设土地使用权可以确认给单位或个人用于非农建设并予以流转。但根据上述规定，其流转有着严格的条件，部分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但总的说来，其表现如下：
1）主体限定，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡（镇）村办企事业单位，或因破产、实施兼并而取得、实现乡镇村办企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（包括受赠、继承、购买）的个人；
2）使用用途限定，仅能或必须用于兴办乡（镇）企业，乡（镇）公益设施和公益事业建设，或农村居民建设住宅三类情形；实现乡镇村办企业房产抵押而一并获得集体建设用地使用权的，未经审批不得更改土地性质和用途。
3）程序限定，必须符合土地总体利用规划，并办理有关非农建设用地批准手续和土地使用权或他向权登记手续。
以上三个条件缺一不可。只有在上述情况下，取得集体建设用地使用权才为合法、有效。这也是我国法律、法规、部门规章为集体建设用地使用权流转留存的法律空间。
当然在对待农村宅基地使用权流转问题和实现承包荒地和乡镇村办企业房产抵押权而引起的集体建设用地使用权流转问题上，我国有其特殊的规定。
对于农村宅基地使用权流转问题，我国法律有着这样的规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及《担保法》第三十七条规定的农村宅基地不能用于抵押。但这里仅禁止了城镇居民不能取得农村宅基地，并没有禁止可以向农村居民转让、出租宅基地及在转让房屋时附带宅基地使用权一同转让的规定。对此，从《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定本意，可以一窥究竟。其内在含义对于住房出卖还是允许的，只是其出卖的主体不能是城镇居民，而对出租对象则没有限制。这是一个特殊情况。
对于实现实现农村承包荒地或农村乡镇企业房地产抵押权而取得的农村集体建设用地使用权流转问题，根据《担保法》第五十五条规定“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”但其集体如何实现，实现程序等还有待于明确规定。
二、应在法律层面明确集体建设用地流转规定，建立合法、有效的农村集体建设用地流转市场，规范集体建设用地使用权流转制度。
法律规定的驳杂、语言文字的表述不明确、不明晰，往往导致人们对法律规定理解的曲解和错误，为断章取义和任意取舍留存了空间。在关于农村集体建设用地使用权流转问题上，相关规定的非直接、非明确、非明晰表述尤为明显。
比如，在对于可以使用农村建设用地主体的表述上，《土地管理法》第四十三条、六十三条都在“但”字之后进行了表述，而在“但”字之前的内容规定及文意表达上又用了绝对性的文字表述，使法律条文的内容在逻辑上出现了前后矛盾；还比如，在对农村宅基地的取得和转让上则没有给出明确的规定，《土地管理法》第六十二条在规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”同时，却没有规定取得或因继承、受赠等方式取得多处宅基地，或由农村居民变为城镇居民后拥有农村宅基地如何处理方式。同时，该条文又规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，而不对该出卖、出租的合法性做出规定，而结合《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”规定，推测《土地管理法》第六十二条第四款的本意，对于宅基地上房屋的转让除不能卖给城镇居民外，还是可以转让、出租的，其结果只是对于出卖者不能再申请宅基地。使人只能去推测法律的本意或寻找法律给人们行为留存的空间。
再比如，对于因实施破产、兼并、实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权而获得农村集体建设用地使用权的，如果其取得主体不是土地管理法规定的三类主体的话，由谁回收集体建设用地使用权，有无时间限制、程序如何掌握，均没有明确规定。有的只是个性法律规定，如《商业银行法》第四十二条规定“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分”，从中存在为实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权的情形。而这些规定仅仅指的是个性主体，不具有规范一般主体、特定行为的效力；再说这些个性法律条款，也需要土地管理法律法规中有进一步如何实现具体针对实现农村集体建设用地抵押权的明确规定。
为此，应首先通过修改、完善土地管理法，或国土资源管理部门颁布的部门规章，进一步具体明确规定三种类型集体建设用地使用权取得、流转的方式、程序和内容。
其次，为配合上述规定，由相应区域范围内的某一级政府主导分类建立——兴办乡镇企业用地、农村建设住宅用地、乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地使用权无偿取得、划拨、出让、出租、转租、抵押、入股、联营等的农村集体建设用地使用权流转统一市场或登记机构，明确规定相应集体建设用地使用权的主体资格、用途申报、相应权利流转年限、登记、批准程序，规范集体建设用地使用权的流转。
再次，规定或指导农村集体经济组织按照《村民委员会自治法》的规定，对集体建设用地使用权流转建立村民议决制度，避免影响国家基本土地管理制度和农村基本经济制度。
第四，与时俱进，修改不应时代的法律法规，使法律概念与现实相统一。
如《乡镇企业法》对乡镇企业的定义，“乡镇企业”作为一个明显带有时代特征的字眼，随着现代公司制度的日益深入、乡镇企业管理机构的改革和职能的改变、诸多原来所谓乡镇企业摘掉全民或集体的帽子或现代企业制度的建立，其已经越来越不合事宜，其作为一类使用集体建设用地的主体，应重新定义，并在相应法律规定中要取得统一。
只有通过以上四个方面的努力，才能建立我国合法、有序的集体建设用地使用权流转法律制度。使全国各地不断出现的、在地方性法规或政府规章层次上进行详细规定的情形或付诸于司法实践的情况，早日能够上升到法律的层面，以尽快建立和完善我国的集体建设用地流转制度。

附：以上文章参考了以下法律、法规、行政法规或国务院颁布的行政规范性文件、部门和地方政府规章：
1）中华人民共和国土地管理法
2）中华人民共和国乡镇企业法
3）中华人民共和国担保法
4）中华人民共和国商业银行法
5）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）
6）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）
7）原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》
8）《河北省集体建设用地使用权流转暂行办法》〔2008〕 第 11 号
9）《河北省农村宅基地管理办法》［2002］第7号
10）其他省、市集体建设用地使用权流转地方性法规、部门规定
11）部分高级人民法院审理集体建设用地使用权流转纠纷的指定性文件、会议纪要、通知
12）有关集体集体建设用地使用权流转方面的学术性文章

黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市人民政府令
　（第３４号）


　　《哈尔滨市酒类专卖管理办法》，已经市人民政府１９９９年７月２８日第４６次常务会议通过，现予发布，自１９９９年９月１日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　曹广亮
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九九年八月三日
　　　　　　　　　　　　哈尔滨市酒类专卖管理办法



　　第一条　为加强酒类经营管理，保护消费者和经营者的合法权益，根据国家和省的有关规定，结合本市情况，制定本办法。


　　第二条　本办法适用于本市行政区域内酒类批发和零售管理。


　　第三条　本办法所称酒类，是指白酒、啤酒、黄酒、果酒以及其它含有乙醇的饮料。


　　第四条　市流通行政管理部门是本市酒类经营管理的行政主管部门，负责实施本办法。
　　市流通行政管理部门可以委托市酒类专卖管理机构负责酒类经营的日常管理。
　　县（市）流通行政管理部门按照管理分工，负责本辖区内酒类经营管理，可以委托所属的酒类专卖管理机构负责日常工作。
　　工商行政、质量技术监督、卫生、公安等部门依照法律、法规的有关规定，协同进行本市酒类经营管理。


　　第五条　本市酒类的批发、零售实行许可证制度。


　　第六条　从事酒类批发的企业和个体工商户，应当具备下列条件：
　　（一）有符合规定的注册资本（金）；
　　（二）有符合要求的经营场所和仓储设施；
　　（三）有熟悉酒类知识的专业人员；
　　（四）符合法律、法规或者规章规定的其它条件。


　　第七条　从事酒类批发的企业和个体工商户，应当依次向所在地的市、县（市）酒类专卖管理机构、卫生部门办理有关批准手续，经工商管理部门注册登记后，方可从事酒类的批发活动。
　　市、县（市）酒类专卖管理机构，自收到申请书之日起，应当在１０日内作出审查决定，对符合条件的，发给《酒类批发许可证》。
　　未取得《酒类批发许可证》的，不得从事酒类批发活动。


　　第八条　从事酒类零售的企业或者个体工商户，应当向所在地的市、县（市）酒类专卖管理机构申办《酒类零售许可证》，并到卫生部门办理《卫生许可证》，经工商行政管理部门注册登记后，方可从事酒类零售。
　　市、县（市）酒类专卖管理机构自收到申请书之日起，应当在５日内作出审查决定，对符合条件的发给《酒类零售许可证》。
　　未取得《酒类零售许可证》的，不得从事酒类商品的零售。


　　第九条　《酒类批发许可证》、《酒类零售许可证》（以下简称许可证），实行年检制度。酒类经营企业和个体工商户，应当按照规定办理年检手续。


　　第十条　酒类经营企业和个体工商户，应当在许可证登记的经营地址从事经营活动，需要变更经营地址的，应当到原发证机关办理变更手续。
　　任何人不得伪造、转借、买卖、涂改许可证。


　　第十一条　酒类批发企业和个体工商户，应当到经批准的酒类生产企业采购商品；酒类零售企业和个体工商户，应当到经批准的酒类生产企业或者具有《酒类批发许可证》的企业、个体工商户采购酒类商品，并索取合格证明，其包装上标明优质产品的，还应当索取优质产品证明。
　　酒类批发、零售企业和个体工商户采购进口酒类商品，应当依照国家和省的有关规定，索取有关进口的证明材料。
　　酒类批发、零售企业和个体工商户不得经销假冒伪劣酒类。


　　第十二条　酒类专卖利润由市、县（市）酒类专卖管理机构按照国家和省的有关规定收缴，全额上缴同级财政。


　　第十三条　酒类商品的质量需要鉴定的，应当由质量技术监督部门认可的检测机构鉴定。
　　酒类卫生质量需要鉴定的，应当由卫生行政部门指定的卫生检验机构检验。


　　第十四条　广告经营单位不得为无《酒类批发许可证》的企业制作、发布酒类广告。


　　第十五条　市、县（市）流通行政管理部门及酒类及专卖管理机构，应当对酒类批发、零售活动进行经常检查。检查时，检查人员应当出示执法证件，主动接受企业和个体工商户的监督。
　　酒类批发、零售企业和个体工商户应当接受管理部门的监督检查，提供真实的资料，不得拒绝、阻碍检查。


　　第十六条　对酒类批发和零售活动中的违法行为，任何单位和个人都有权向酒类专卖管理机构及其他有权处理的部门或者组织检举。
　　酒类专卖管理机构及其他有权处理部门或者组织，应当及时调查处理检举的违法行为。


　　第十七条　违反本办法下列规定的，由市、县（市）流通行政管理部门或者委托酒类专卖管理机构按照下列规定予以处罚：
　　（一）违反本办法第七条规定，擅自从事酒类批发活动的，责令改正，处以２０００元以上１００００元以下罚款。
　　（二）违反本办法第八条规定，擅自从事酒类零售活动的，责令改正，处以１００元以上５００元以下罚款。
　　（三）违反本办法第九条规定，未按规定办理许可证年检的，责令限期补办，处以５０元以上２００元以下罚款；逾期未补办的，许可证自行废止。
　　（四）违反本办法第十条二款规定，伪造、转借、买卖、涂改许可证的，予以收回，处以５００元以上１０００元以下的罚款。
　　（五）违反本办法第十一条一款规定，从未经批准的酒类生产企业或者不具有《酒类批发许可证》的企业、个体工商户购进酒类商品销售的，按购进酒的商品价款处以１倍以上３倍以下的罚款。
　　（六）违反本办法第十二条规定，未按规定缴纳酒类专卖利润的，责令限期改正，逾期仍未改正的，处以应交数额１倍以上３倍以下的罚款。


　　第十八条　经销假冒伪劣酒类的，酒类专卖管理机构应当责令停止销售，会同工商行政、质量技术监督等有关部门，依照法律、法规的规定处罚。


　　第十九条　对防碍酒类专卖管理执法人员执行公务的，由公安部门依据治安管理有关规定处罚。


　　第二十条　酒类专卖管理执法人员，徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第二十一条　对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。


　　第二十二条　罚款使用的票据和对罚款的处理，按照国家及省的有关规定执行。


　　第二十三条　本办法自１９９９年９月１日起施行。