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内蒙古自治区人大常委会


内蒙古自治区城市房地产开发经营管理条例
(2001年2月12日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)

内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会公告

第 56 号

　　2001年2月12日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《内蒙古自治区城市房地产开发经营管理条例》，现予公布，自公布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　2001年2月12日


第一章 总则
第一条 为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。
第二条 在自治区城市规划区内国有土地上从事房地产开发经营，对房地产开发经营活动实施监督管理，应当遵守本条例。
第三条 自治区人民政府建设行政管理部门负责自治区房地产开发经营活动的监督管理工作。
旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
旗县级以上人民政府土地行政管理部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第四条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二章 房地产开发企业
第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第六条 房地产开发企业领取营业执照后，持营业执照副本和有关材料到企业所在地房地产开发行政管理部门备案。
房地产开发行政管理部门应当按照国家有关规定和简政便民的原则，及时向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期为1年，开发项目未完成的可以延长有效期，但延长期限不得超过2年。
第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前30日内向房地产开发行政管理部门提出核定资质等级申请，经盟行政公署、设区的市人民政府房地产开发行政管理部门初审后，由自治区人民政府建设行政管理部门核定相应的资质等级。
第八条 房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级。
各资质等级企业的条件应当符合国家房地产开发企业资质管理的有关规定。
第九条 核定房地产开发企业资质等级和办理升级的审批权限按照国家和自治区有关规定办理。
第十条 房地产开发企业应当按照资质等级承担相应规模的房地产开发建设项目，不能越级承担任务。
（一）一级资质：开发建设项目规模不受限制；
（二）二级资质：可以开发建筑面积在25万平方米以下的建设项目；
（三）三级资质：可以开发建筑面积在10万平方米以下的建设项目；
（四）四级资质和暂定资质：可以在本盟市内开发建筑面积在3万平方米以下的建设项目。
第十一条 房地产开发企业资质实行年检制度。具体年检办法按照国家和自治区有关规定办理。
房地产开发企业资质年检不合格的，不得承担新的开发项目，并限期整改；整改仍不合格的，由原资质审批部门注销其资质证书。
房地产开发企业无正当理由不参加资质年检或者提供虚假年检材料的，由原资质审批部门注销其资质证书。
第十二条 自治区外一、二级资质房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发经营。
符合前款规定的房地产开发企业在自治区内从事房地产开发经营的，必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记，由项目所在地房地产开发行政管理部门向自治区人民政府建设行政管理部门备案后方可进行房地产开发经营，并接受项目所在地房地产开发行政管理部门的监督管理。


第三章 房地产开发建设
第十三条 旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门应当会同同级计划、规划、城建、土地等有关行政管理部门，编制当地的房地产开发建设年度计划，报同级人民政府批准。
第十四条 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划行政管理部门批准的，还应当报计划行政管理部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十五条 确定房地产开发项目，应当坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十六条 房地产开发用地应当以出让方式取得。但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，旗县级以上人民政府城市规划行政管理部门和房地产开发行政管理部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十七条 房地产开发企业在获得开发建设项目之日起15日内，到项目所在地房地产开发行政管理部门领取城市房地产开发建设项目手册。
房地产开发企业在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册中，定期报送项目所在地房地产开发行政管理部门备案。
第十八条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十九条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。因不可抗力
或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第二十条 房地产开发项目竣工，房地产开发企业应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；对涉及公共安全的内容，应当按照有关法律、法规的规定进行单项验收，经验收合格后，方可交付使用，并向有关部门备案；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地房地产开发行政管理部门提出综合验收申请。房地产开发行政管理部门应当自收到综合验收申请之日起30日内，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门对以下内容进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收备案情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期综合验收。

第四章 房地产经营
第二十一条 以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目转让时，应当符合下列条件：
（一）转让人已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第二十二条 以划拨方式取得土地使用权的房地产开发项目转让时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产开发项目报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第二十三条 转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到当地房地产开发行政管理部门备案。
第二十四条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。已完成拆迁补偿安置的，对可能出现的遗留问题，应当明确责任方。项目转让人与受让人应当联合书面通知被拆迁人。
第二十五条 商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房应当符合有关法律、法规规定的条件，并向旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门申请办理预售登记，取得商品房预售许可证。
第二十六条 旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内作出答复，同意预售的，应当核发商品房预售许可证；不同意预售的，应当说明理由。
第二十七条 房地产开发企业作商品房预售广告和其他方式宣传时，应当载明商品房预售许可证批准文号。
第二十八条 商品房预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门和土地行政管理部门备案。
第二十九条 预售商品房所得款项，必须用于该项目的开发建设。房地产开发行政管理部门应当会同有关部门建立商品房预售所得款项的监管制度。
第三十条 商品房销售，当事人双方应当签订国家有关部门统一印制的规范的商品房买卖合同。合同应当载明商品房的建筑面积、使用面积、公摊面积、价格、交付使用日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
计算商品房面积，应当执行国家《房产测量规范》标准。
第三十一条 房地产开发企业委托具有相应资质等级的房地产中介服务机构代理销售商品房的，应当向中介服务机构出具委托书。中介服务机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十二条 房地产开发项目转让和商品房销售价格由当事人协商议定。享受国家优惠政策的居民住宅实行政府指导价或者政府定价。
第三十三条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当按照质量保证书的内容，承担保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原有使用功能受到影响，给购买人造成损失的，
应当依法承担赔偿责任。
第三十四条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督机构申请核验。经核验，属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十五条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更
和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第五章 法律责任
第三十六条 违反本条例规定，未取得房地产开发经营营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由旗县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十七条 违反本条例规定，未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，由工商行政管理部门吊
销营业执照。
第三十八条 违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由旗县级以上人民政府土地行政管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十九条 房地产开发企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，可以并处1万元以上3万元以下的罚款：
（一）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；
（二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
第四十条 房地产开发企业在商品住宅销售中不按规定发放《住宅质量保证书》或者《住宅使用说明书》的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门予以警告、责令限期改正，可以并处1万元以上2万元以下的罚款；情节严重的，由原资质审批部门给予降低资质等级的处罚。

第四十一条 违反本条例规定，自治区外房地产开发企业在自治区内进行房地产开发经营，未办理资质登记手续的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期改正，可以并处5000元以下的罚款。
第四十二条 违反本条例规定，未领取商品房预售许可证预售商品房的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
第四十三条 违反本条例规定，房地产开发企业对其开发建设的项目未组织竣工验收交付使用的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期验收；逾期不验收的，处10万元以上30万元以下的罚款。
第四十四条 房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣的，由原资质审批部门降低资质等级，情节严重的吊销资质证书。对验收不合格的房屋交付使用的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期返修，并处交付使用房屋总造价2％以下的罚款；情节严重或者发生
重大工程质量事故的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，由工商行政管理部门吊销营业执照。给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 国家有关管理部门及其工作人员在房地产开发经营监督管理中，有下列行为之一的，根据情节轻重，给予批评教育、责令停止职务或者给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反本条例规定，未达到资质条件而批准资质等级的；
（二）超过法定审批时限，符合条件而不审批的；
（三）违反规划、土地、园林、消防等法律、法规规定擅自批准建设的；
（四）没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的；
（五）不具备商品房预售条件而批准预售的；
（六）滥用职权，随意处罚当事人的；
（七）其他违法违纪行为。

第六章 附则
第四十六条 在自治区城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。
第四十七条 自治区城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
第四十八条 本条例自公布之日起施行。



2001年2月12日
看法官手中的自由裁量权到底有多大？
(优仕联律师事务所 王政 律师）

几乎每个人都懂得“徒法不能自行”的道理，几乎每个人都知道司法案件的裁判是由法官来实施的。也就是说，考虑到法律的抽象性、不具体性甚至是不完整性，考虑到客观事实的复杂性、多变性和人类自身对客观事实认识的模糊性、局限性，司法审判中，法官拥有“自由裁量权”是不可避免的，甚至可以说是天经地义的事情。所谓司法上的“自由裁量权”，就是法官依据法律的具体规定或者是法律的基本原则或基本精神，在案件审理过程中，针对案件事实、证据采信或法律适用等方面可以不受外界干扰地自由作出正当裁判的权力。所以，我们所关心的不是法官是否拥有自由裁量权的问题，而是法官的自由裁量权到底有多大，该如何运用的问题。

理论上的问题我们暂不去探讨，看一下司法实践中我国某些地区法官是如何运用司法自由裁量权的吧。

一、 立案审查 给钱就行

在群众普遍反映告状难、立案难的今天，近日我们所通过代理案件了解到在吉林省四平市铁东区法院存在立案非常容易的事实。按照目前法院的收案制度，通常情况下，先由法院对当事人起诉的案件材料进行初步审查，对符合条件的案件才出具立案通知书，对不符合立案条件的应向当事人说明不予立案的理由或者通过裁定驳回当事人的立案请求。而且目前多数法院的立案审查都是从诉讼当事人主体资格、诉讼时效、司法管辖等角度进行较为严格的审查的。似乎任何事情都有例外，吉林省四平市铁东区法院对最近审理的一期破产债权转让案件的立案审查之宽松竟让我们无法相信其真实性。然而，事实终归是事实。

该案件主要事实是这样的：2001年7月份，吉林省某医药企业（以下称“破产企业”）因严重资不抵债被吉林省四平市中级人民法院裁定进入破产清算程序。该破产清算程序于2003年2月13被法院裁定终结，但破产企业清算组并未依法办理注销登记手续，其形式上仍旧存在。

2002年12月12日，破产企业清算组委托四平市拍卖行对破产企业的有形（包括厂房、机器设备等）和无形资产（包括知识产权、药品批号等）进行了公开拍卖，列入拍卖的资产中还包括破产企业的部分债权。该项债权是由破产企业清算组委托某会计师事务所单方审计确定的结果，且未经债务人确认。

上述拍卖破产资产（实际应称“破产财产”）被吉林省某医药企业（以下称“购买企业”）通过破产拍卖程序购得。2005年7月份，该购买企业突然将破产企业的原股东——A公司及其关联企业B公司和破产企业清算组（共同被告）告上法庭，要求A公司、B公司等与破产企业无任何债权债务关系的企业对其从破产企业清算组购买的所谓“破产债权”承担清偿责任。

A司、B公司对这突如其来的官司搞得莫名其妙，但既然被告上法庭，也只好无可奈何花钱请律师出庭应诉（本人即是A公司和B公司的委托代理人之一）。

我们在代理该案件过程中私下了解到：四平市铁东区只所以这么草率立案，主要是考虑当地经济案件较少，法院自身从收费角度考虑，对当事人提起的大标的额诉讼不好轻易拒绝。如此以来，可能就忽略了立案的审核把关。

事实就是这样，有些地方法院法官愁着没案子审，随意立案；而另有一些大城市如北京各区县等法官案子却多得审不过来，不愿受案，给当事人立案制造“门槛”。

二、 事实认定 咋说都灵

如果只是立案存在问题，那也就好办了，可购买企业却偏是咬住他人不放松。当发现告错了人，于是便赶紧再变换一个，重新起诉一个与破产企业曾有业务关系的企业（下称“C公司”）。四平市铁东区人民法院为此也忙得不亦乐乎！再下传票，再通知当事人应诉。

在法庭上，C公司提出的抗辩理由是：因为其与破产企业的某分公司曾经是关联企业，其曾经为该分公司代销过破产企业生产的药品，二者之间属于委托代销关系，并非药品买卖关系。在此种代销法律关系下，如果药品卖不出去，C公司有权退回该分公司或总公司。鉴于当时其总公司即破产企业正面临破产，C公司已于2002年4月6日前对此代销药品做了处理，并且在某审计报告（下称“M审计报告”）中对该项存货及退回情况已做了详细说明。需要说明的是，因清算组无法安排该退回药品的保管问题，目前该药品仍存放于C公司仓库。然而，在进一步破产清算中，破产企业委托的另外一家中介会计师事务有限公司却忽略事实真相，在另一份审计报告中（以下称“N审计报告”）将该项退回的存货列为企业的应收帐款。并且因当时破产企业清算组未按相关法律规定向C公司发放过债务催收通知书或请求法院确认过该项债权债务，其对此审计结论或所欠债务是不知情的。现其通过购买企业起诉才知晓此审计结果，对其自然不予认可。
四平市铁东区人民法院的断案法官们却对C公司的辩解丝毫不予理睬，对M审计报告不予考虑，判决认为：购买企业主张的债权是在破产企业的破产清算程序进行中通过N审计报告确认的结果，该审计结果应是合法有效的；并且在破产企业清算组将货款列入债权资产委托四平拍卖行公开进行拍卖后明确了此债权的真实性。法院必须依法予以保护。

三、 时效把关 推定最省

大家都非常清楚：诉讼时效是权利人持续不行使民事权利而于期间届满时丧失请求法院保护其民事权利的法律制度。对通过诉讼途径主张权利而言，主张债权一定要在法定的诉讼时效（一般为两年）期间内提出，否则，丧失了诉讼权利等于丧失了债权实际受法律保护的机会。过了诉讼时效再提起诉讼，即便是再有其他实体法或诉讼法方面的充足证据或理由，恐怕也只好望“权”兴叹了。

就诉讼时效问题，C公司的委托代理人在庭审时提出：即使购买企业所主张的拖欠货款确实存在，从2001年该项货款产生或确立时日起（扣除诉讼时效中止期间——破产宣告至破产终结期间），破产企业清算组（未注销）未向被告主张该项权利至少已经超过两年以上的时间。依据《合同法》关于债权转让的相关规定及最高人民法院关于合同代位权的司法解释，C公司就转让债权或代位债权得对抗破产企业清算组（原债权人）的事由同样适用于对抗购买企业（即本案原告，债权受让方或代位债权人）。本案债权已明显过了法定的诉讼时效期间，不再受司法保护。

然而，法院对没有超诉讼时效的把关认定却是这样的：庭审中，C公司承认四平市政府曾就购买企业使用其土地问题协商过。法院认为，如果购买企业所购的破产企业不存在土地与地面建筑分离的情况，不存在债务关系，四平市政府就没有协调的必要性。所以说本案并没有超过诉讼时效。

我们调查了解到的实际情况是：C公司确实没有任何土地供购买企业使用过，没有同购买企业进行过任何协商问题；实际上是破产企业的原股东A公司曾在四平市政府的主持下就购买企业使用其土地问题同购买企业协调过，这种协调与C公司没有任何法律上的关系，但法院却随意将A公司的事推定成了C公司的事。四平市铁东区人民法院对诉讼时效问题进行如此推定，真有些云山雾照、让人无法理解！

四、 法律适用 现编都成

最让人不可思议的是该破产债权转让案在断案适用法律时法官竟然随意制造适用法律的名称或条款，并故意曲解有关法律或司法解释内容。

本案一审判决在判决书中写明的是：依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国破产法》第九十四条、最高人民法院关于破产法司法解释与适用第九十四条规定，判决如下：┅┅
我们对一审断案适用的法律做了一些查证核实工作，查证核实的结果是：目前仍有效的《中华人民共和国破产法》包括附则总共才四十三条规定，根本就没有第九十四条内容。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国破产法》若干问题意见（司法解释）总共才七十六条，也没有第九十四条内容。目前没有名称为《最高人民法院关于破产法司法解释与适用》的法律文件，倒是2002年最高人民法院发布了《关于审理企业破产案件若干问题的规定》，其中第九十四条内容是这样规定的“列入破产财产的债权，可以进行债权分配。债权分配以便于债权人实现债权为原则。　将人民法院已经确认的债权分配给债权人的，由清算组向债权人出具债权分配书，债权人可以凭债权分配书向债务人要求履行。债务人拒不履行的，债权人可以申请人民法院强制执行”。该第九十四条内容是关于破产财产分配的，与本案所涉及的事实和诉讼请求没有任何直接的联系。至于《中华人民共和国民法通则》第一百零八条内容是“债务应当清偿。 暂时无力偿还的， 经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”此条款应属于对“欠债还钱”的概括性强制条款，与本案诉讼请求表面上看是有关系的，不过就本案而言，对双方是否构成债权债务法律关系的认定恐怕还应另当别论吧。

我们姑且不论四平市铁东区人民法院对案件事实认定是否准确，但这种在判决书中随意造法适用的现象总不能称之为是“严肃执法”的举措吧！四平市铁东区法院的法官们如此断案，令我们不禁感叹：我们法官的自由裁量权到底有多大呢？莫非真到了“法由己定”、“随心所欲”的地步！看来，规范法官自由裁量权的行使问题还真有些任重而道远。